O Método Comparativo, também designado por método directo, sintético, empírico ou de comparação, exige o tratamento selectivo dos dados recolhidos no mercado que integra o bem. Ou seja, baseia-se na comparação do bem em análise com valores idênticos obtidos no mercado, em que se insere, comprovados por transacções já realizadas. Para tal, é necessário que, no mercado, existam condições que possibilitem a comparação com o bem que se pretende avaliar.
Aplica-se este método sempre que alguém deseja ter a avaliação do imóvel numa óptica de mercado, ou seja, com o fim, mesmo que não imediato, de compra ou venda.
A avaliação de um imóvel pela técnica do valor comparativo de mercado é, sem dúvida, a que menores riscos implica e que maior consenso envolve. É aplicada sempre que se pretenda desocupar e vender um imóvel no estado em que se encontra, vendendo-o em situação concorrencial aberta e integrada no mercado local.
Este método é suficientemente verdadeiro sempre que exista um mercado muito activo com fácil informação, como seja o caso da venda de fracções de habitação, escritórios, comércio ou terrenos. No entanto, a ponderação casuística na comparação dos preços de diferentes imóveis, como factor algo subjectivo que é, pode ainda assim, originar algumas distorções.
Para se conseguir realizar uma avaliação o mais aproximada possível da realidade, é necessário adquirir, junto do mercado, o maior número de informações sobre esses bens imobiliários. Pretende-se com essas informações, relativas a transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis, ao bem em causa, determinar o valor pelo qual se considera que o imóvel deva ser transaccionado. Supondo-se para tal, que as entidades intervenientes não tenham interesses especiais no imóvel e que não existam encargos. Logicamente, a medida do valor é tanto mais fiável quanto mais o mercado estiver estabilizado, ou seja, o volume da procura e da oferta será o mais equilibrado possível. Por conseguinte, a informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias deve ser em quantidade, isto é, suficientemente volumosa para permitir uma caracterização correcta e credível do mercado, e com qualidade, pois obviamente, deverá ser recolhida com prudência para poder ser utilizada de forma adequada.
Este método é o mais utilizado em todas as avaliações, obrigando a uma caracterização minuciosa do bem em avaliação (localização, área, máximo aproveitamento eficiente, tipo de construção, estado de conservação, qualidade construtiva, etc.), quer no caso dos terrenos, como no de construções. Deve-se efectuar uma pesquisa exaustiva de casos antecedentes e à, respectiva, homogeneização desses antecedentes, de forma a obter uma amostra coerente, com lógica e homogénea.
É então um método directo, que permite calcular o valor do bem, seja ele construção ou terreno, comparando-o com os que estão a ser transaccionados na sua vizinhança ou no mercado, partindo do conhecimento dos valores praticados ou dos valores de oferta, devidamente homogeneizados, de modo a constituir uma amostra que possa ser tratada estatisticamente.
Podemos então afirmar que o Método de Mercado fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais propriedades semelhantes à que estamos a avaliar, se têm vindo a transaccionar. Para a utilização deste método é fundamental a existência de uma amostra representativa e credível em termos de transacções e/ou propostas de venda existentes no mercado no momento da avaliação.
A utilização do método de comparação, na sua forma mais avançada, inicia-se por uma prospecção de dados sobre transacções de imóveis semelhantes ao da avaliação em causa, seguidamente utilizam-se técnicas de homogeneização da amostra recolhida, permitindo comparar imóveis que, à partida e entre si, apresentem características diferentes, nomeadamente em relação à idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção ou níveis de acabamentos e de instalações especiais.
Finalmente, é elaborada uma análise estatística dos dados homogeneizados, através da determinação de certos parâmetros, como sejam a Média, a Moda, o Desvio Padrão, a Regressão Linear, a Análise de Variância Simples (ANOVA), os Intervalos de Confiança, entre outros, que permitam enunciar um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel objecto da avaliação, dentro de uma dada margem de confiança.
O valor resultante é chamado de Valor de Mercado, baseado nas recomendações do EVS (European Valuration Standart 2003) e do IVSC (International Valuration Standart Comitteé), que pressupõe para o bem a avaliar, a determinação do Presumível Valor de Transacção (PVT) e admite que o imóvel é vendável no curto prazo. Para este caso, deve-se adoptar, também, o critério do Maior e Melhor Valor de Uso, que define o maior valor para o bem em análise, conforme é preconizado na EVS–27-3-2004.
O Presumível Valor de Transacção (PVT) que será determinado com base no Método de Mercado consistirá na afectação da área bruta de construção envolvida, de parâmetros de valor unitário que indicam o comportamento do mercado imobiliário na zona, para propriedades com características semelhantes ou comparáveis, tendo em atenção as características construtivas e de localização. Cada tipo de imóvel tem as variáveis explicativas do seu valor, pelo que se torna imprescindível um conhecimento detalhado destas variáveis no imóvel em estudo e dos imóveis da prospecção de mercado. Quanto melhor for o conhecimento destas variáveis, mais fácil será o cálculo do valor pelo critério da comparação de mercado. Tendo em consideração a normal dificuldade, em obter, em Portugal, informação imobiliária fidedigna, é por vezes utópico recorrer à excessiva matematização deste critério, tornando-se necessário, por vezes, complementar este critério com o recurso a outros critérios, bem como aplicar o devido bom senso.
Todavia, a utilização deste método envolve riscos associados à interferência de critérios subjectivos à avaliação, responsáveis pelas diferenças de valores estimados por diferentes avaliadores, e, também, à insuficiência de transacções de bens análogos, que podem conduzir a uma caracterização inadequada do comportamento do mercado e a uma avaliação fundamentada de forma insatisfatória.
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